Chủ đầu tư BĐS sẽ bớt gánh nặng khi chính sách thuế được sửa đổi

Trong Hội thảo phổ biến những nội dung chính của dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều trong những Luật về thuế do VCCI tổ chức vào sáng 1/9 tại Hà Nội, những nội dung liên quan tới lĩnh vực BĐS được chú ý đặc biệt vì vấn đề bù trừ lãi từ chuyển nhượng BĐS với lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh chính thức đã được tháo gỡ. Điều đó có thể giúp các chủ đầu tư bớt gánh nặng về tài chính lâu nay.
 
Vụ trưởng Vụ chính sách thuế (Bộ Tài chính) Phạm Đình Thi, trước năm 2004, cá nhân, tổ chức có hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiến hành kê khai, đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất theo đúng quy định của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
 
Bắt đầu từ 01/01/2004, các tổ chức có thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền sử dụng đất tiến hành kê khai, đóng thuế thu nhập doanh nghiệp (DN) đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền sử dụng đất nhưng phải kê khai, đóng thuế riêng, không được bù trừ với khoản thu nhập từ sản xuất kinh doanh.
 
Đáng chú ý là trong giai đoạn 2004-2008, thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền sử dụng đất còn áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần.
 
Theo Bộ Tài chính, quy định này trong giai đoạn đó là "phù hợp với thực tế, bởi vì khi đó lĩnh vực BĐS đang phát triển, lợi nhuận thu được từ BĐS thường là lợi nhuận siêu ngạch nên việc quy định thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất phải kê khai, nộp thuế riêng và áp dụng biểu thuế lũy tiến từng phần nhằm động viên kịp thời số thu thuế vào ngân sách nhà nước và hạn chế việc đầu cơ BĐS”.
 
Nhưng từ năm 2012 tới nay, thị trường BĐS trầm lắng, thậm chí có giai đoạn còn rơi vào tình trạng đóng băng. Vì thế, tại Luật thuế thu nhập DN số 32/2013/QH12 có hiệu lực từ ngày 01/01/2014 đã cho phép DN được phép bù trừ lỗ từ hoạt động chuyển nhượng BĐS với lãi thu được từ hoạt động sản xuất kinh doanh nhưng chưa đưa ra quy định trường hợp ngược lại (còn gọi là bù trừ một chiều). Theo đó, trường hợp DN thu lãi từ hoạt động chuyển nhượng BĐS vẫn phải kê khai, đóng thuế riêng mà không được bù trừ với thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh.

Nếu chính sách thuế được sửa đổi, chủ đầu tư BĐS sẽ bớt gánh nặng về nghĩa vụ tài chính

Bộ Tài chính cũng cho biết thêm, các Bộ ngành, tổ chức tín dụng trong thời gian vừa qua đang nỗ lực tìm giải pháp nhằm giảm nợ xấu của những tổ chức tín dụng, trong đó có hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là BĐS.
 
Nhưng quy định về bù trừ đó phần nào cũng gây ra khó khăn cho hoạt động xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, ngân hàng bởi vì các DN đang không có tiền để thanh toán nợ ngân hàng, chỉ có BĐS là tài sản bảo đảm tiền vay giờ phải bán đi để trả nợ, nếu có lãi là phải đóng thuế ngay dù cho hoạt động sản xuất kinh doanh của DN vẫn đang bị lỗ. Thậm chí, rất nhiều trường hợp DN đóng thuế xong thì số tiền còn lại không đủ để trả nợ ngân hàng.

Vì thế, nếu cho phép các DN được bù trừ lãi từ việc chuyển nhượng BĐS với lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh thì chắc chắn sẽ không còn vướng mắc về thứ tự ưu tiên thanh toán khi tiến hành bán tài sản bảo đảm tiền vay như kiến nghị của các tổ chức tín dụng và Ngân hàng nhà nước Việt Nam. Việc tính toán bù trừ lãi lỗ là tiến hành trên sổ sách của DN, còn khoản tiền có được từ bán tài sản bảo đảm vẫn sử dụng để trả nợ ngân hàng. Nếu sau khi tính toán bù trừ mà còn vẫn thu nhập thì DN có tài sản bảo đảm sẽ phải kê khai, đóng thuế thu nhập cá nhân cùng với thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh chứ không phải đóng ngay trong vòng 10 ngày tính từ khi phát sinh nghĩa vụ thuế.
 
Bên cạnh đó, nếu cho phép các DN được bù trừ lãi từ hoạt động chuyển nhượng BĐS với lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh cũng sẽ góp phần giảm thủ tục hành chính do DN không cần phải hạch toán riêng khoản thu nhập từ chuyển nhượng BĐS và cũng không phải kê khai, đóng thuế riêng trong vòng 10 ngày tính từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế cho khoản thu nhập này.
 
Vì thế, để phù hợp với thực tế hoạt động sản xuất kinh doanh của các DN, góp phần tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ xấu, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ cho bổ sung quy định DN được phép bù trừ lãi từ chuyển nhượng BĐS với lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh.
 
Nhưng theo ông Thi, việc cho bù trừ đó cũng có nhược điểm là gây mất nguồn thu của các địa phương nơi có BĐS được chuyển nhượng do DN sẽ kê khai, đóng thuế tại trụ sở chính.
 
Nhằm giải quyết vấn đề này, Bộ Tài chính đã trình lên Chính phủ cho nghiên cứu nhằm bổ sung quy định trong Nghị định về quản lý thuế theo hướng DN có thu nhập từ BĐS vẫn kê khai, đóng thuế cùng với thu nhập từ sản xuất kinh doanh ở trụ sở chính nhưng sẽ có cách thức phân bổ nguồn thu từ chuyển nhượng BĐS cho địa phương nơi có BĐS được chuyển nhượng.